Chi affitta una casa può domandare il regime fiscale delle cedolare secca, alle volte più vantaggioso: ecco come funziona sia per le normali locazioni abitative che a canone concordato.

Con la cedolare secca chi ha redditi da locazione di immobile ad uso abitativo, cioè chi ha una o più case che dà in affitto, può pagare meno tasse in quanto vale come un'imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali su tale reddito; inoltre non si pagano imposta di registro e imposta di bollo che di solito sono dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Si paga invece l'imposta di registro in caso di cessione del contratto di affitto.

Chi sceglie la cedolare secca però non può aggiornare il canone di locazione, ovvero in alcun modo non può aumentare l'affitto agli inquilini, anche se la cosa fosse prevista nel contratto.

NB: si può chiedere il regime della cedolare secca fin dalla firma del contratto di locazione oppure dopo, ma in questo caso le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

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Chi può domandare la cedolare secca e per quali immobili?

Solo le persone fisiche titolari di diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) che affittano l'immobile ad uso abitativo esclusivamente, quindi non si può domandare per immobili affittati per esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Possono rientrare nella cedolare secca i redditi da locazione di immobili nelle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati), locati a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

Attenzione al caso di contitolarità dell'immobile locato: la cedolare secca può essere domandata infatti anche solo da uno o comunque non da tutti i contitolari, ovviamente solo per la loro parte di affitto incassato. In tal caso l'imposta di bollo e di registro sono a carico degli altri contitolari.

Il regime della cedolare secca vale per tutta la durata del contratto di locazione (fino alla fine insomma) ed eventuale proroga, anche se il locatore (il "padrone di casa") può revocarla in ogni anno successivo a quello in cui è stata chiesta; può poi ridomandarla liberamente l'anno successivo alla revoca.

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Le aliquote della cedolare secca

Normalmente la cedolare secca ha un'aliquota del 21% sul canone di affitto annuo, ma per i contratti di locazione a canone concordato nei Comuni con carenze di disponibilità abitative e in quelli ad alta tensione abitativa, l'aliquota delle cedolare secca è del 15% per gli anni fino al 2013, mentre per il quadriennio 2014/17 il Decreto Casa del governo Renzi l'ha abbassata al 10%; la riduzione è anche per i contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

La cedolare secca ha degli effetti particolari sul reddito da locazione abitativa al quale si applica:

• tale reddito si esclude generalmente dal calcolo del reddito complessivo
• su tale reddito non si fanno valere oneri deducibili, sulla stessa cedolare secca niente deduzioni
• tale reddito va però compreso nel reddito per il calcolo di detrazioni e deduzioni fiscali, per determinare l'Isee

La cedolare secca si paga in acconto (95% del totale) e in saldo con le stesse modalità scadenze previste Irpef; per l'acconto si paga in un’unica rata se l’importo è inferiore a 257,52 euro entro il 30 novembre, in due rate se l’importo è superiore a 257,52 euro entro il 6 luglio (40%) e il 30 novembre (60%).

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