I Vantaggi dei REIT, il Rendimento e i Rischi di Questi Investimenti

In questo articolo analizziamo vantaggi e rischi di investire in REIT e i rendimenti medi degli ultimi anni, visto che i Real Estate Investment Trusts, che sono fondi di investimento immobiliari quotati in borsa, sono sempre più richiesti dagli investitori perché rappresentano un modo semplice e conveniente per accedere al mercato immobiliare.

Questo perché gli investimenti immobiliari diretti sono stati a lungo una scelta popolare tra gli investitori in cerca di un reddito stabile e di un certo livello di protezione contro l'inflazione, ma nel corso dei decenni comprare proprietà immobiliari per affittarle o rivenderle è diventato più costoso e complicato.

Con il crescere della finanza speculativa sono aumentate le opportunità di investimenti in asset come azioni, obbligazioni e fondi che consentono ai piccoli risparmiatori di poter investire nel mercato immobiliare senza essere proprietari di immobili: tra questi strumenti di sono appunto i REIT (qui la guida Investire in REIT: le tipologie più stabili e sicure), società che sono proprietarie di molte proprietà in giro per il mondo da cui traggono profitto tramite investimenti, mutui e compravendita.

Quanto rendono i REIT

Il rendimento medio dei REIT è stato uno dei fattori che ha contribuito alla crescente popolarità di questi strumenti di investimento negli ultimi anni. Secondo i dati della National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit), nel periodo di 20 anni terminato nel dicembre 2019, l'indice FTSE NAREIT All Equity REITs, che raccoglie dati su tutti i REIT pubblicamente scambiati, ha superato il Russell 1000, un indice di mercato azionario di grandi capitalizzazioni.

Quanto si guadagna con i REIT? numeri parlano chiaro: gli investimenti indicizzati sui REIT hanno mostrato rendimenti totali annuali del 11,6%, rispetto al 6,29% del Russell 1000. Ovviamente non vuol dire che si debba investire tutto in questi fondi, ma questi dati mostrano come i REIT siano un'ottima opzione per la diversificazione del portafoglio e possano offrire un buon rendimento a lungo termine, anche in periodi di incertezza economica.

Come tutti gli investimenti i REIT non sono esenti da rischi, che analizziamo qui di seguito, ma possono essere compensati dai vantaggi possono offrire, soprattutto se trattati come investimenti a lungo termine e se si ha una buona gestione del portafoglio.

Vantaggi dell'investimento in REIT

Ci sono diversi vantaggi nell'investire in fondi immobiliari quotati in borsa:

• redditi stabili: poiché i REIT sono obbligati a pagare circa il 90% del loro reddito annuale come dividendi agli azionisti, offrono consistentemente alcuni dei rendimenti dei dividendi più elevati sul mercato azionario, rendendoli difatti una scelta popolare tra gli investitori che cercano un flusso costante di reddito
• elevati rendimenti: come riportato sopra, i rendimenti dei REIT possono superare gli indici azionari, il che è un altro motivo per cui sono un'opzione interessante per la diversificazione del portafoglio
• liquidità: i REIT pubblicamente scambiati sono molto più facili da acquistare e vendere rispetto all'acquisto, alla gestione e alla vendita delle proprietà commerciali (come spiegato nella guida I rischi degli investimenti immobiliari diretti), ciò significa che gli investitori possono facilmente entrare ed uscire dalle posizioni di investimento
• minore volatilità: i REIT tendono ad essere meno volatili rispetto alle azioni in borsa, in parte grazie dei loro dividendi più elevati; dunque i REIT possono agire come una copertura contro i repentini alti e bassi di altre classi di attività

Quali sono i rischi di investire in REIT

I rischi di investire in REIT sono in parte comuni a tutti i fondi di investimento e in parte sono rischi legati alla specificità degli investimenti in proprietà immobiliari, che essendo sostenuti dalle società di gestione che fanno parte del REIT si possono riversare anche sugli investitori (che sono azionisti, in quanto i REIT sono quotati in borsa e se ne comprano le azioni).

Un primo rischio di investire in REIT è la scarsa liquidità, ma solo se si investe in REIT non pubblicamente scambiati e in REIT privati, che sono meno liquidi rispetto ai REIT pubblicamente scambiati. Questi REIT devono essere detenuti per anni per poter realizzare eventuali guadagni, il che significa che non sono adatti per gli investitori che cercano un reddito a medio termine o che possano aver bisogno di liquidità immediata.

Più tipica controindicazione dell'investimento in REIT è la presenza di debiti. I REIT sono generalmente tra le società più indebitate del mercato, ma gli investitori si sono abituati a questa situazione perché i REIT hanno contratti a lungo termine che generano flussi di cassa regolari, come ad esempio i contratti di locazione che garantiscono ai creditori che l'azienda avrà denaro sufficiente per sostenere i pagamenti del debito e assicurano che i dividendi saranno comunque distribuiti.

Molto importante la questione fiscale: un REIT deve versare il 90% dei profitti imponibili sotto forma di dividendi agli azionisti per mantenere il suo status societario, quindi non pagano l'imposta sui loro profitti generati da proprietà in affitto, invece gli investitori devono comunque pagare le tasse sui dividendi che ricevono.

In un paese come l'Italia, dove la tassazione su rendite finanziarie di questo genere è particolarmente elevata, bisogna far bene i propri calcoli.

Un'altra cosa da considerare è che l'investimento in REIT potrebbe non fornire una crescita significativa del capitale. Dato che i REIT distribuiscono gran parte dei loro profitti come dividendi, per crescere, devono raccogliere denaro emettendo nuove azioni e obbligazioni: durante una crisi finanziaria o una recessione gli investitori potrebbero non essere disposti ad acquistare queste nuove azioni e obbligazioni.

In tal caso un fondo immobiliare potrebbe non essere in grado di acquistare nuove proprietà quando lo desidera. Ma si tratta di un rischio concreto solo in fasi particolarmente difficili per i mercati e l'economia in genere, una volta che gli investitori tornano ad acquistare azioni e obbligazioni del REIT l'azienda può continuare a crescere.

In conclusione, gli investimenti in REIT hanno i loro vantaggi ma, sebbene i REIT offrano un rendimento medio superiore rispetto ad altre classi di attività, gli investitori devono valutare attentamente i rischi associati.

Comunque se si dispone di un orizzonte temporale di investimento a lungo termine e si desidera ottenere un flusso di reddito costante, gli investimenti in REIT possono rappresentare un'opzione interessante e redditizia.